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房屋租赁合同效力认定中的主要法律问题

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 一、房屋租赁合同无效的情形

    一般来说,出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后,合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》等有关法律法规的规定,下列的房屋租赁应认定合同无效。


    (一)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件,即主体不适格时,则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人,或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。


    (二)内容不合法。主要包括:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。


    (三)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋,根据相关规定,有以下情形的房屋不允许出租:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的。 


    二、房屋租赁合同无效认定中涉及到的特殊情形


    (一)当事人意思表示不真实所签订的房屋租赁合同并非无效。根据我国《合同法》第五十四条第二款第二项的规定,如一方当事人意思表示不真实,损害了合同另一方当事人的利益,另一方当事人有权依意思自治原则决定是否申请法院或仲裁机构撤销,而并非绝对无效。这与我《民法通则》第五十八条将“当事人一方采用欺诈、胁迫或乘人之危订立合同”列为无效合同并不一致。根据后法优于前法及特别法优先于普通法的法律适用原则应按《合同法》的规定执行,对此情形,仅能由合同当事人决定是否申请法院或仲裁机构撤销。


    (二)涉及无产权证的房屋出租合同并非必然无效。分为两种情形:其一,出租人有合法所有权或处分权。在实际生活当中,所有人因各种原因在没有产权证的情况下将房屋出租的情形很多,但并不必然影响到合同的履行。是否办理房屋产权证,我国法律、行政法规没有强制性规定,且不动产登记发证制度是为了将物权进行公示。所以,原告未办理房屋产权证,并不影响其对该房屋行使所有权。虽然建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定:“未依法取得房屋所有权证的房屋,不得出租。”但是《合同法》颁布之后,合同是否有效,应当以法律而非规章的规定为准。其二,出租房屋属于违建筑。违章建筑属于行政违法,对此应由政府城市规划部门处理。我国《最高人民法院全国民事审判工作座谈会纪要》4第二条第4项指导意见也认为:“违章建筑的认定不属于民事纠纷,依法应由有关行政部门处理。”且此类建筑形成原因复杂,也不都是实体违反,所以对这类房屋租赁合同应区别对待,不应一律认定无效。值得注意的是,根据我国《物权法》保护合法占有的规定,对这类合同的更不应当然认定为无效。


    (三)没有登记备案的房屋租赁合同也非无效合同。 房屋租赁备案登记是指当事人在签订房屋租赁合同后,向房屋所在地政府房地产管理部门办理登记手续。我国修改后的《城市房地产管理法》第五十四条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案” 第十四条规定:“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理备案登记手续。。可见,我国实行房屋租赁登记备案制度。从其目的来看,主要是为了避免国家税款的损失、规范房屋租赁市场及向社会公示以保护第三人的合法权益。但是房屋租赁的登记备案并不是合同生效的要件,其不过是行政机关的事后审查行为。而且,根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第九条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。 加之《城市房屋租赁管理办法》为规章,《城市房地产管理法》为行政法,从法律的阶位性及不同法律关系的不同适用程序来看,该类合同也是有效的。 


     三、房屋租赁合同无效的法律后果


    我国《民法通则》第六十一条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。”我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”  第五十九条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见,房屋租赁合同被认定为无效,一般情况下,承租人应当交还房屋,未未付的租金不再交付,超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担,双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁,以维护法律的严肃性。

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