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房屋租赁合同期满后装修物归谁

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基本案情:原湖州正达红木家俱厂于1994年起向兰天公司承租本市威莱大街247、249号营业房。原湖州正达红木家俱厂已于1997年注销工商登记,李昱明为原湖州正达红木家俱厂的法定代表人。2004年10月18日,李昱明仍以湖州正达红木家俱厂的名义与兰天公司续签了租房协议一份,约定兰天公司将威莱大街247、249号营业房继续出租给湖州正达红木家俱厂使用,租金为每年45000元,租期为6年(自2004年4月1日起至2010年4月1日止)。2004年底,李昱明为经营需要,在租赁房屋外墙搭设了钢结构广告牌一块。2010年2月10日,李昱明与另一股东投资设立了湖州正达红木家俱有限公司,李昱明为该公司法定代表人,本案所涉的承租营业房也由正达公司接手经营使用。2010年4月1日房屋租赁合同期限届满,兰天公司告知李昱明及正达公司租赁到期后将不再续租,并要求及时搬出。因正达公司未能及时搬出,双方为此产生纠纷。兰天公司对租赁房屋采取了停水停电的措施,但正达公司仍在营业房中从事商品销售经营活动。 2010年4月21日,兰天公司工作人员到租赁房屋内,将正达公司陈列在店堂内销售的家俱搬移到一边,并将自己的商品家俱搬入,并将营业房门锁进行了更换。当天晚上,李昱明带了员工撬掉兰天公司锁在营业房上的门锁后,将营业房内属正达公司的家具大部分搬出,仅留下少量家具。次日,正达公司称家具被窃,兰天公司遂向警方报案,经警方介入调查,李昱明陈述了家具系其带领员工搬走之事实。4月22日下午,兰天公司和正达公司双方均在租赁房屋大门上加装了门锁一把,造成双方均不能进入和使用营业房的状况,以致纠纷成讼。
  原审法院作出了如下判决:一、正达公司应于判决生效之日起三日内腾退威莱大街247、249号营业房;二、正达公司应赔偿兰天公司自2010年4月2日起至2010年4月20日期间房屋租金损失2342元(45000元/年÷365天×19天),限于判决生效之日起三日内支付;三、正达公司应按每日74元(45000元/年÷365天×60%)标准,赔偿兰天公司自2010年4月21日起至判决确定履行腾房之日期间租金损失,限于判决生效之日起三日内支付;四、如正达公司未能在判决确定的履行之日履行腾房义务,则应按每日123.30元(45000元/年÷365天)标准,赔偿兰天公司至实际腾房之日期间的租金损失;五、驳回兰天公司的其余诉讼请求;六、驳回正达公司的反诉请求。
上诉人正达公司不服原审法院上述民事判决,向二审法院提起上诉称:
一、原审判决正达公司赔偿租金损失错误。本案兰天公司在正达公司还在继续租赁使用承租房屋的过程中,强行进入造成房屋不能正常使用,引起经济损失,应自行承担。租赁合同没有解除前正达公司有权继续使用房屋。二、钢结构广告牌的安装应视为已征得兰天公司同意。该广告牌并非装修工程,而是添附的构筑物。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第八十六条规定,本案所涉广告牌已经和租赁房屋形成附和,属于不能拆除的构筑物,应当折价给兰天公司。请求二审法院撤销原审判决第二、三、四、六项,支持上诉人原审反诉请求。
  被上诉人兰天公司答辩称:一、正达公司和兰天公司签订的合同明确约定租期是6年,从2004年4月1日到2010年4月1日止,租金是每年4.5万元。2010年2月兰天公司的工作人员向正达公司提出合同到期中止租赁,3月31日又向正达公司发出通告明确租赁合同到期后要求收回房屋。二、广告牌已经腐锈,对周边已构成安全隐患,应由正达公司自己拆除,要求兰天公司补偿于法无据。三、兰天公司经营的商品已经搬入承租房屋,正达公司在兰天公司不知情的情况下,将其它一些杂物搬入承租房屋,致使兰天公司至今无法使用该营业房。
  二审法院作出了如下判决:
  驳回上诉,维持原判

  北京资深房地产律师袁玉柱(lawyuan@163.com 、010-84988278)评析:兰天公司与正达公司的租赁协议约定的租赁期限至2010年4月1日止,因双方未就续租事宜达成一致,故作为承租人的正达公司应当将租赁房屋返还给出租人兰天公司。在兰天公司到期催告要求其返还之后,正达公司仍然占有租赁房屋,显属不当,其应当承担返还房屋并赔偿相应损失的责任。所以正达公司认为其在租赁期满后有权继续使用房屋于法无据,二审法院不予支持。对于兰天公司在租赁期满后进入房屋发生纠纷而产生的损失承担问题,一审法院已经在赔偿数额上酌情予以了分配,并无明显不当,二审法院予以确认。关于广告牌是否应折价给兰天公司的问题,因广告牌搭建在房屋之上,虽依附于该房屋,但在构造上相对独立,并非无法拆除。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第八十六条的规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”在本案当事人双方就广告牌如何处理既没有约定,也无法协商一致,广告牌又非不能拆除的情况下,正达公司要求将该广告牌折价给兰天公司的请求没有事实和法律依据,二审法院不予支持。
  

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